蘇偉文 、陳凱詩:領匯事件顯市場教育不足 (商報)

去年底重新上市的領匯房地產投資信託基金,招股時對散戶的吸引力明顯較前年遜色,但上市後領匯的價格卻像脫野馬般上升,也惹來一些政府賤賣資產的指控。究竟領匯的價值受哪些因素影響?政府又是否真的賤賣資產?

領匯作為房地產投資信託基金,是資產抵押證券的一種,它比較像定息產品,並需要把除稅後淨收入的90%當作利息派給持有人,只是該利息卻像股息般並不是保證的。作為資產抵押證券,領匯的回報主要受相關資產的收入或現金流所影響,其次才是資產的增值。

當報章、雜誌強調領匯投資者的回報來源,主要是穩定的商場及停車場租金所提供的收入時,他們忽略了整個領匯私有化背後的原因,及其長遠所帶來的得益。根據現時的假設,商舖租金及停車場收費等收入,其帶來的現金流會相對穩定,……房委會把旗下商場及車位交給領匯管理,最主要的目的是透過私有化及上市,利用市場力量使管理及營運更有效率。筆者相信,一個不爭的事實是:公營房屋在營運及管理上均比不上私人管理,這就如交通銀行及建設銀行來港上市的原因一樣,是希望透過上市來改革治理模式,增加競爭力,最終達致增加收入的目的。……只著眼目前穩定的商場及停車場租金收入,來看領匯的吸引力是存在根本上的錯誤。

長遠而言,領匯可以改善商場的管理,增加出租率,或是改變停車場及商場的用途,從而改善營運效率。……雖然利率走勢定必影響領匯的價格,但房地產投資信託基金是一項比較長遠的投資,並非以投機為主,因此利率轉變所帶來的價格變動,並不應成為主宰投資領匯的原因。

……筆者就領匯上市熱潮比不上前年作了簡單的觀察,推廣不足該是其中一個重要的原因。……沒有足夠的推動,香港市民對領匯的興趣自然會減少。

由兩次領匯上市情況,可見有關方面欠缺一套計劃周詳的推介配合。在首次上市時,領匯管理當局除了向公屋商戶解釋外,並未向廣大市民解釋房地產投資信託基金的意義,……帶出的討論只停留於認購領匯的投資價值,和賤賣公營資產等比較表面的問題,至於領匯對香港的整體影響,如房地產投資信託基金的普及性、增加商用物業市場的流動性和減低投資物業市場的波動(volatility)等議題,卻沒有觸及。

前年領匯上市計劃因法律訴訟而被逼擱置,其實是給予香港一個契機去推廣、介紹房地產投資信託基金。很可惜,香港並沒有把握這一年的時間去教育投資者,……是香港金融市場普遍存在的一個短路。

資料來源:《商報》,2006124日。


       發佈日期: Tuesday January 24, 2006 HKT


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